マンション管理規約改正サポート


   一般的には、「マンション管理規約」の改正をマンション管理業者に委託していると思われますが、マンション管理業者からの規約改正提案の内容は、多くの場合、法令改正等に伴う改正事項に限られ、マンション内で起きている様々な問題を解決するための規約改正を管理会社から提案される事例は少ないようです。

   区分所有マンションの場合、生活上の様々起きるトラブル防止・問題解決のためには、マンション管理規約の改正が必要となる場合があります。マンション管理業者は消極的であったり、役員の皆様も規約改正の方法・手順が分からず、問題解決が手付かずの状態のまま、役員交代というマンションが多くあるのが現状のようです。

  ここ数年、管理費の滞納、駐車場管理、相隣問題等の内容も変化して、これまでの方法では解決することが困難な問題も生じています。

   グッドプランナーズは、マンション管理組合役員の皆様をサポート、規約改正素案の提案・規約改正のスケジュール及び工程管理、管理組合の組合員の合意形成を役員の皆様の立場にたって、お手伝いさせていただきます。

 現行の管理規約のチェック・改正素案作成、専門委員会の立ち上げサポート。


 基本月額 27,500円~



 マンションの管理規約は全ての住民が快適に生活できるように、区分所有法に基づいて建物の使い方や権利のルールなどを定めたものです。 マンションの分譲時に管理会社が中心になり作成している場合が多いですが、時代の変化に伴う生活様式の移り変わりにより管理組合は適宜、規約内容を見直し改正する必要があります。

 あるいは管理会社に任せっきりにしている場合は管理会社に有利な規約になっていないか見直すことも必要です。平成16年国交省は中高層共同住宅標準管理規約を改正し「マンション標準管理規約及びコメント」を公表しましたが、その後も平成23、28、29年と改正を行っています。

 例えば平成29年の改正では住宅宿泊業をめぐるトラブルを防止するために「住宅宿泊業を許容するか否かを規約上明確にしておくことが望ましい」としています。生活を取り巻く環境の急速な変化と度重なる法令の改正により今まで以上に管理規約の見直しを適宜行う必要性が高まっています。

マンション管理の最高自治規範

 マンションの管理を円滑に進めるためには、いろいろなルールが必要になります。

 基本的なものとして、区分所有法で決められているルールがありますが、各マンションでそれぞれ決めるルールもあります。

 マンションごとに決めるルールとしては、通常、「マンション管理規約」があり、それぞれのマンション管理の最高自治規範であるとされています。

 区分所有法には規約で決められることが規定されていますが、それ以外のマンションの管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項も管理規約で定めることができます。

 管理規約には、専有部分等の範囲、用法(使い方)、建物・敷地の管理方法、管理組合の役員・総会・理事会、会計等に関する規定が定められているのが一般的です。


国土交通省からマンション標準管理規約

 管理規約は、そのマンションの利用方法等に大きな影響があるものですので、制定、変更には、管理組合の総会の特別決議による承認が必要です。

 新築のマンションを購入するときは、購入者は販売業者から原始規約となる管理規約案について同意を求められ、全員が合意した形で管理規約が決められます。

 管理規約のひな型として、国土交通省からマンション標準管理規約 *(単棟型、団地型、複合用途型)が示されており、多くのマンションで参考にされています。


トラブル防止のための管理規約の改正

 国土交通省が公表している「マンション総合調査結果」によりマンションにおけるトラブル発生状況を平成25年と平成30年で比較すると、何らかのトラブルを抱えているマンションは増加しています。

 それぞれ重複回答ではありますが発生したトラブルの内容を平成30年の「調査結果」で詳しく見てみますと、住民間のマナーをめぐるトラブルが55.9%と最も多く、次いで建物の不具合に係るトラブル31.1%、費用負担に係るトラブル25.5%となっています。全体の55.9%を占める住民間のトラブルで一番多いのは生活音に関するトラブル38%、次いで違法駐車・駐輪トラブル28.1%、ペット飼育トラブル18.1%、バルコニーの使用方法トラブル12.9%の順になります。

 自分が加害者にならないように管理規約と一般的なマナーを守って生活していても、多くの人が暮らすマンションでは他の居住者がルール違反をしてしまい自分や家族が被害者となってしまうことがあります。その場合は、すぐに加害者に直接クレームを言うのではなく、まず管理組合や管理会社に相談しましょう。


マンション内での民泊トラブルはありませんか?

 国交省は定期的に公表している「マンション標準管理規約及びコメント」において平成29年に「住宅宿泊業を許容するか否かを規約上明確にしておくことが望ましい」としたので、その後、管理規約改正により80%のマンションが当該建物内での民泊業開設を禁止としました。

 しかし約20%のマンションは規約改定未実施で民泊業の新規申請は可能ですし改定前から民泊業を継続していて、そのことによるトラブルが発生している例は少なくありません。不特定多数の旅行者が出入りすることによる騒音、ゴミ出しなどのマナー違反、見知らぬ旅行者が日々、居住空間に出入りすることによる居住者の心理的不安など良好な居住環境を悪化させる恐れがあり、資産価値も下がりかねません。

 ただ民泊の禁止は区分所有権の制約になり、マンション内に既に民泊を運営している区分所有者が一人でもいると民泊禁止の規約設定は、区分所有法上かなり難しいハードルを越える必要が出てきます。少なくても、そうなる前に少しでも早く管理規約の改定を検討することをお勧めします。

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