区分所有法は、昭和38年に施行された法律です。区分所有法の施行まで、民法で共用部分に関する規定がわずかに存在していましたが、分譲マンションが増加する中で、民法の枠組みだけでは解決出来ない法律上の問題に対応するため、「区分所有法の区分所有建物とその敷地の管理についての法律が定められました。その後、昭和58年に全面改正がなされ、区分所有者が当然に建物・敷地・附属施設の管理を目的として団体を構成し、団体としての意思決定は多数決により決定することになりました。

　共有物に関する民法の規定を確認しますと。・・・共有物の管理行為・保存行為・処分行為について規程されています。特に、区分所有マンションで重要な点は、区分所有者の共有部分の処分行為が民法の規程では、共有者全員の同意が必要という点です。民法では、分譲マンションでは、意識・価値観・経済力等が異なる区分所有者全員の合意が必要です。民法の特別法としての区分所有法は、こうした分譲マンションの特殊事情を踏まえ、多数決による合意（総会決議）と規定されました。

民法の規定

  • ①管理行為（性質を変えずに利用・改良する行為）は、共有者の過半数の同意で決定できます（民法252条）。
  • ②保存行為（共有物の現状維持を目的とする行為）は、各共有者が単独で行うことが可能です。例として、修繕や相続登記、不法占拠者への明渡請求などがあります（民法252条但書）
  • ③処分行為（所有権の移転や消滅、制限を伴う行為）は、原則として共有者全員の同意が必要です具体的には、共有不動産の売却や抵当権設定、物理的に破壊する行為も含まれます。処分行為は、共有物全体に影響を及ぼすため、（民法251条）